Luis Carlos Maldonado Paz
Es abogado por la facultad de derecho de la Universidad Autónoma de Chihuahua. Miembro de Phi Delta Phi desde el año 2017. Cofundador y ex presidente del Cruz Miramontes Inn y actual miembro del Chihuahua Barrister Inn. Asociado y coordinador del área de litigio en la firma De Hoyos Avilés, oficina Chihuahua. Miembro de la Asociación Nacional de Abogados de Empresa (ANADE).
Resumen:
En México, un número importante de personas físicas y morales, acreedoras o titulares de derechos sobre bienes inmuebles, se ven diariamente afectadas con motivo de transmisiones fraudulentas de propiedad realizadas por sus deudores que buscan afectar o impedir la posibilidad de que los primeros ejerciten sus derechos. En muchas de las controversias que se suscitan con motivo de estos actos fraudulentos, se ve involucrado un tercero adquirente de buena fe que goza de cierta protección legal en determinadas circunstancias. En este artículo se analizan de manera breve las limitaciones más relevantes respecto de la protección de dichos terceros adquirentes de buena fe.
Palabras clave: Acreedor, protección, seguridad, insolvencia, buena fe.
Defensas contra el mal uso del tercero adquirente de buena fe para la protección de actos fraudulentos.
1. Introducción.
En el ámbito de los bienes inmuebles, las disposiciones, principios y criterios jurisprudenciales relativos a los actos registrales y a la institución del Registro Público de la Propiedad son cruciales para resolver controversias sobre la titularidad de dichos bienes, así como la nulidad de los actos de sus transmisiones. La figura del tercero adquirente de buena fe, sustentada en la buena fe registral, ha sido objeto de numerosas discusiones y criterios a lo largo del tiempo debido a sus importantes implicaciones. La correcta interpretación y aplicación de estas disposiciones y principios registrales son esenciales para proteger los derechos a la seguridad, certeza jurídica y propiedad. Sin embargo, al igual que muchas otras instituciones o mecanismos legales, existen quienes hacen uso de ellos para propósitos contrarios al orden jurídico.
En México, se ha vuelto una práctica común que cuando una persona física o moral enfrenta el riesgo de perder un bien inmueble debido a la existencia de adeudos o créditos, o bien porque sus acreedores han ejercitado acciones de cobro en su contra, lleven a cabo actos para insolventarse, sobre todo con anterioridad a que se inscriba un embargo sobre los bienes en el registro público o se realice alguna otra inscripción o nota preventiva que pueda limitar la transmisión del inmueble o advertir a terceros. Esta estrategia generalmente implica la transmisión onerosa, simulada o real, de los inmuebles en favor de un tercero, con el objetivo de evadir ilegalmente la pérdida del bien. De manera similar, es frecuente que cuando una persona adquiere la propiedad de un inmueble mediante un título ilegal o viciado, ante el inminente riesgo de perderlo con motivo de una acción de nulidad de quien tiene un legítimo derecho, proceda a enajenar el bien a un tercero en ánimos de imposibilitar la nulidad o perdida del bien.
En los casos mencionados en el párrafo anterior, puede ocurrir que el tercero a favor de quien se transmitió el bien inmueble sea un adquirente de buena fe, es decir, que al momento de adquirirlo desconocía por completo los vicios del título de la persona que le vendió, o bien, que no existía la posibilidad de que los advirtiera al no haber ninguna inscripción o anotación en el Registro Público de la Propiedad. Por otro lado, también puede suceder que dicho tercero, en colaboración con el vendedor o con pleno conocimiento de la situación del inmueble, adquiera la propiedad de mala fe. En esta última hipótesis, se pueden presentar dos escenarios: uno en el que es posible acreditar que el comprador actuó de mala fe o tenía conocimiento de los vicios, de modo que no obtenga la protección que tendría el adquirente de buena fe; y otro en el que, aun siendo evidente que actuó de mala fe, resulta sumamente difícil acreditarlo, y ante un juzgado sigue siendo considerado de buena fe, gozando así de la protección que concede la ley.
En nuestro país, existen limitaciones a la buena fe registral que salvaguardan los derechos de los acreedores o legítimos titulares de derechos sobre inmuebles. Estas limitaciones protegen a quienes ven amenazado su patrimonio o sufren afectaciones en su capacidad de hacer efectivos sus derechos debido a personas que realizan enajenaciones con el único objetivo de perjudicar o dificultar dichos derechos. Este artículo se centra en analizar estas limitaciones y su importancia en la protección del orden jurídico.
2. La buena fe y los principios registrales.
En el ámbito doctrinario, se ha sostenido que la fe pública registral implica que deben considerarse existentes y válidos los derechos que se encuentran inscritos en el Registro Público de la Propiedad. De ese principio se deriva dos consecuencias importantes:
a) Que el titular registral, puede disponer válidamente del derecho inscrito.
b) Que la ley protege al tercero adquirente de buena fe y a título oneroso del derecho inscrito, haciendo que prevalezca su derecho, aun cuando se hubiese anulado el título del enajenante. [1]
Así mismo, se ha establecido que, por tercero registral, se entiende a la persona física o moral que haya inscrito en el Registro Público de la Propiedad un derecho real sobre un inmueble y que actúe de buena fe. Esto implica que el adquirente no haya conocido los vicios de origen de los que adolece el titulo inscrito o que hubiese conocido que ese título era contrario a la ley. Un diverso requisito es que su derecho lo haya adquirido a título oneroso.[2]
En relación con nuestro máximo tribunal, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver la contradicción de tesis 493/2011, de la cual se derivó la tesis de rubro “TERCERO DE BUENA FE REGISTRAL”[3], definió algunos puntos que deben ser tomados en cuenta respecto del objeto y principios que rigen la institución del Registro Público de la Propiedad. Por un lado, sostuvo que el Registro Público tiene por objeto dar estabilidad y seguridad jurídica al derecho de propiedad sobre bienes inmuebles, y que su función es dar a conocer la verdadera situación jurídica de un inmueble, tanto respecto del derecho de propiedad, como de las cargas o derechos reales que pueda reportar el inmueble, precisamente con la finalidad de impedir fraudes en las operaciones de los bienes.
Por otro lado, la Primera Sala sostuvo que el principio de publicidad registral tiene por objeto dar publicidad a sus inscripciones, para que cualquier persona que consulte sus registros pueda tener la certeza de la situación de los inmuebles que están inscritos, mientras que los principios de legitimación y de fe pública registral, otorgan una presunción iuris tantum de veracidad a las inscripciones, que se mantiene hasta que se pruebe su discordancia con la realidad.
La Primera Sala también determinó que dichos principios tienen por objeto asegurar que el comprador de un bien inmueble lo adquiera de quien tiene el legítimo derecho, de manera que el asiento registral se considere verdadero y sea oponible a terceros, aun cuando posteriormente resultara no serlo. La Sala sostuvo que las inscripciones inmobiliarias gozan de una presunción de veracidad, la cual beneficia a los terceros de buena fe. Por lo tanto, cuando un tercero adquiere de buena fe, a título oneroso, un bien inmueble de quien aparece como propietario en el Registro Público de la Propiedad, y del propio registro no se desprende ninguna causa de nulidad de las inscripciones, debe darse validez a la adquisición realizada. Esta adquisición debe prevalecer sobre cualquier otra que no derive del propio registro, reforzando así la seguridad y certeza jurídica en las transacciones inmobiliarias.
Parece entonces que, si un tercero adquiere de buena fe, desconociendo en su totalidad los vicios o irregularidades del inmueble que adquirió, y sin que exista ningún gravamen, inscripción o anotación en el Registro Público de la Propiedad, siempre estará protegido, independientemente de los vicios, defectos o causas que afecten el título de quien le enajenó el bien. Sin embargo, afortunadamente para los acreedores o los titulares de derechos legítimos sobre los inmuebles que se ven afectados por actos fraudulentos, esto no es siempre así, tal como hará ver más adelante.
3. El tercero adquirente de buena fe en las legislaciones civiles.
Tanto el Código Civil Federal como la legislación civil del estado de Chihuahua y el resto de las entidades federativas del país, contemplan beneficios para el tercero adquirente de buena fe que pudiera verse afectado con motivo de que su vendedor realizó un acto en fraude o perjuicio de acreedores, un acto simulado, o bien porque su título se encontraba afectado por falta de consentimiento, objeto, o por vicios en el objeto, motivo o fin.
Respecto de los actos celebrados en perjuicio de acreedores, si bien las leyes sustantivas en materia civil señalan que estos pueden anularse a petición del acreedor si de dichos actos resulta la insolvencia del deudor, también indican que, si el acto fuera oneroso, la nulidad solo podrá proceder cuando haya mala fe por parte del deudor y del adquirente. Por otro lado, establecen que, si el acto fuera gratuito, la nulidad tendrá lugar aun cuando haya habido buena fe por ambos contratantes.
Es entonces que para que proceda la acción por parte del acreedor, si la transmisión se realizó a título oneroso, se requiere la mala fe del adquirente. No obstante, para la fortuna de los acreedores, y considerando lo complejo que resulta acreditar la mala fe en juicio, las leyes señalan que se presumen fraudulentas las enajenaciones a título oneroso hechas por aquellas personas contra quienes se hubiese pronunciado previamente sentencia condenatoria en cualquier instancia, o expedido mandamiento de embargo de bienes, cuando estas enajenaciones perjudican los derechos de sus acreedores.
En los actos simulados, se prevé que, una vez anulado el acto simulado, se restituirá la cosa o derecho a quien pertenezca. Sin embargo, si la cosa o derecho ha pasado a título oneroso a un tercero de buena fe, no habrá lugar a la restitución. En cuanto a la nulidad por falta de consentimiento, objeto, o por la ilicitud en el objeto, motivo o fin del acto, se dispone que todos los derechos reales o personales transmitidos sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario de este en virtud del acto anulado quedan sin valor, debiéndose observar lo dispuesto para los terceros adquirentes de buena fe.
Para estos terceros, se contempla su protección cuando la causa de nulidad no sea evidente en el Registro Público y cuando el acto se celebre con la persona que aparecía como titular en el registro. No obstante, es en este punto donde se manifiesta la limitación más clara, eficaz y contundente a la protección del tercero adquirente de buena fe, la cual ha sido objeto de estudio en numerosas ocasiones por parte de los tribunales federales de nuestro país.
Todo lo anterior se encuentra contemplado en los artículos 2163, 2164, 2165, 2167, 2179, 2184, 2224, 2225, 2242 y 3009 del Código Civil Federal[4], así como en los artículos 2046, 2047, 2048, 2050, 2062, 2067, 2107, 2108 y 2125 del Código Civil del Estado de Chihuahua[5].
4. Limitación al beneficio del tercero adquirente de buena fe.
Si bien se ha mencionado que una de las limitaciones respecto al beneficio del tercero adquirente de buena fe ocurre cuando el acto por el cual adquirió el bien se celebró de manera gratuita, en este punto se realizará un breve análisis de lo que el autor considera la limitación más importante. Esta limitación se presenta, en términos de la legislación civil federal, cuando el acto o contrato se ejecuta u otorga violando la ley (artículo 3009). De manera similar, de acuerdo con el artículo 66 de la Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de Chihuahua[6], la limitación se da cuando el acto o contrato se ejecuta en contravención de una ley prohibitiva o de interés público. Estas disposiciones subrayan que, incluso si el adquirente es de buena fe, el incumplimiento de leyes de orden público puede limitar la protección que normalmente se otorga al tercero, reflejando así la importancia de respetar el marco legal en la transmisión de bienes inmuebles.
De esta manera, el acreedor o el legítimo tenedor de un derecho sobre un inmueble, quien se ve afectado por actos realizados por su deudor de manera fraudulenta para insolventarse o para retirar el bien de su patrimonio mediante una enajenación onerosa a un tercero, no se encuentra totalmente desamparado o desprotegido, incluso si el bien ha sido transmitido a un tercero adquirente de buena fe. En efecto, si el acreedor puede alegar y acreditar válidamente en juicio que el acto o contrato de transmisión fue ejecutado en violación de una ley prohibitiva o de orden público, aún puede lograr la nulidad de dicho acto y así reivindicar sus derechos o recuperar el bien. Esta posibilidad proporciona una importante salvaguarda para los acreedores en situaciones de fraude o abuso.
La constitucionalidad de esta limitación, respecto de las afectaciones que representa en los derechos humanos de un tercero adquirente de buena fe, fue estudiada de manera reciente por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación al resolver el amparo directo en revisión 2892/2021, de la cual se derivó la tesis de rubro “EXCEPCIÓN A LA BUENA FE REGISTRAL. EL ARTÍCULO 1255, SEGUNDO PÁRRAFO, DEL CÓDIGO CIVIL DEL ESTADO DE JALISCO QUE LA PREVÉ, CUANDO LA COMPRAVENTA SE EJECUTA EN CONTRAVENCIÓN A UNA LEY PROHIBITIVA O DE INTERÉS PÚBLICO, NO VIOLA LOS DERECHOS DE PROPIEDAD Y POSESIÓN, ASÍ COMO SEGURIDAD Y CERTEZA JURÍDICAS.[7]”
Los hechos de dicho asunto involucraron a una institución bancaria que demandó la nulidad absoluta de diversas escrituras pública, incluyendo aquella por la cual se realizó la compraventa de un inmueble de su propiedad, pues dicha institución alegó que sus representantes no firmaron la escritura de la compraventa, misma que fue inscrita en el Registro Público y posteriormente sirvió de sustento para la venta del inmueble a un tercero.
En este asunto, el Juez de primera instancia declaró procedente la acción al considerar que la enajenación al tercero se había derivado de un acto celebrado en contravención a leyes prohibitivas y de interés público. No obstante, en segunda instancia se revocó dicta determinación y se dejó intocado el acto de transmisión. Por esta situación, la parte actora promovió un amparo directo, mismo que le fue concedido al considerarse que la prerrogativa para el tercero adquirente de buena fe no era aplicable en este caso, siendo que la parte demandada reclamo la inconstitucionalidad del artículo que contempla la excepción al beneficio en cuestión, llegando así el asunto a la Suprema Corte.
De dicha tesis, resulta relevante mencionar que la Primera Sala determinó lo siguiente:
A) El segundo párrafo del artículo 1255 del Código Civil del Estado de Jalisco, el cual tiene un contenido similar a las disposiciones de la mayoría de las legislaciones de las entidades federativas, incluyendo el artículo 66 de la Ley del Registro Público del Estado de Chihuahua, establece como excepción al principio de buena fe registral el caso en el que los actos o contratos se ejecuten u otorguen violando una ley prohibitiva o de interés público. Según la Corte, esta excepción no viola los derechos de propiedad y posesión, ni los derechos de seguridad y certeza jurídica.
B) Dicha limitante tiene el objeto de proteger y evitar los actos fraudulentos, pero no constituye una restricción o modificación a los derechos humanos de propiedad y posesión, aún que, si incide en la seguridad y certeza jurídica, porque trastoca el sistema de presunciones del Registro Público de la Propiedad.
C) No obstante lo anterior, existe una justificación válida para ello, es decir, persigue un fin constitucionalmente válido al buscar la protección en contra de todo fraude que menoscabe la legitimidad y ejercicio que deriva del derecho de propiedad, evitando que los actos celebrados en violación a la ley se agoten hasta sus últimas consecuencias.
D) La limitación es una medida idónea, porque la protección que brinda a los verdaderos propietarios únicamente se da en contra del acto traslativo de dominio que surge en contravención a las leyes prohibitivas o de interés social, como la venta de cosa ajena sustentada en un documento falso, además de que no existe otra medida igualmente idónea, pero no menos restrictiva a la seguridad jurídica del tercero que se vale de las presunciones del Registro Público.
E) El grado de realización del fin perseguido es mayor al de la afectación provocada al derecho fundamental del tercero adquirente, porque se trata de una medida proporcional, ya que la realidad registral debe reflejar la diversa jurídica, es decir, que quien aparezca como dueño en el Registro Público realmente lo sea.
F) Por tanto, si el acto del tercero de buena fe se ejecutó violando una ley prohibitiva o de interés público será inválido.
Se considera que lo resuelto por la Primera Sala constituye una verdadera salvaguarda del orden jurídico y de los derechos de los acreedores o legítimos titulares de derechos sobre bienes inmuebles afectados por actos fraudulentos, impidiendo que estos se agoten hasta sus últimas consecuencias e impidiendo su preservación de manera indefinida. Aunque se puede argumentar válidamente que los derechos de seguridad y certeza jurídica del auténtico tercero adquirente de buena fe puedan verse trastocados, se considera que sería desproporcionado mantener la legalidad de actos fraudulentos o violatorios de leyes de orden público por esta razón.
Además, debe señalarse que, en caso de que el tercero adquirente de buena fe no reciba la protección legal y se vea privado del inmueble adquirido, tiene el derecho de reclamar el saneamiento por evicción contra su enajenante. Así, aunque no está completamente desamparado, es cierto que en la práctica resulta más difícil obtener una compensación por daños y perjuicios, ya que es probable que el enajenante se encuentre en una situación de insolvencia y carezca de los medios o bienes necesarios para resarcir al tercero adquirente.
5. Conclusiones.
Se considera que, dentro del ordenamiento jurídico mexicano, existen disposiciones que no solo salvaguardan el orden jurídico, sino también los derechos de aquellas personas que sufren afectaciones en su patrimonio o derechos con motivo de actos fraudulentos realizados por sus deudores al transmitir la propiedad de bienes, incluso a terceros adquirentes de buena fe. En ese contexto, el rol del abogado que represente los intereses de clientes afectados por tales actos es crucial, pues deberán argumentar de manera válida y acreditar ante los tribunales que los actos o contratos que pretenden nulificar fueron ejecutados en contravención a leyes prohibitivas o de interés público, especialmente si no se puede probar la mala fe del tercero adquirente.
Asimismo, el reciente precedente emitido por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en el cual se sostuvo la constitucionalidad de las limitaciones para los terceros adquirentes de buena fe, al ser aplicado por los tribunales de nuestro país, puede representar un verdadero freno a los actos fraudulentos que cotidianamente afectan a acreedores o titulares de derechos en nuestro país.
Si bien es latente que puede existir una pugna entre los derechos de las personas afectadas por actos fraudulentos y aquellas personas que adquieren un bien inmueble de buena fe, lo cierto es que el reciente criterio de la Corte pone de manifiesto que debe velarse por la preservación del orden jurídico, impidiendo que los actos fraudulentos se agoten hasta sus últimas consecuencias y garantizando que la información contenida en el Registro Público coincida con la realidad jurídica.
Bibliografía o fuentes de información.
Bibliográficas.
LÓPEZ Hernández, Eutiquio, El principio de la fe pública registral ante la inscripción de documentos apócrifos, Revista Mexicana de Derecho, núm. 10, México, Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM, 2008, p. 203.
PÉREZ Fernández del Castillo, Bernardo, Derecho Registral, 8ª ed., México, Porrúa, 2003, pp.70-79.
Legislativas.
Código Civil Federal, Diario Oficial de la Federación, México, 31 de agosto de 1928, última vez reformado el 17-01-2024.
Decreto No. 402/73. Periódico Oficial del Estado de Chihuahua, Chihuahua, México, 23 de marzo de 1974, última vez reformado el 17-02-2024.
Decreto No. 1077-2010 ll P.O. Periódico Oficial del Estado de Chihuahua No. 51, Chihuahua, México, 26 de junio de 2010, últia vez reformado el 22-02-17.
Jurisprudenciales.
Tesis [A.]: Primera Sala Civil de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, libro XIII, octubre de 2012, tomo 2, p. 1216. Reg. digital 2002086.
Tesis [A.]: Primera Sala Civil de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, libro 13, mayo de 2022, tomo IV, p. 3504. Reg. digital 2024655.
[1] LÓPEZ Hernández, Eutiquio, El principio de la fe pública registral ante la inscripción de documentos apócrifos, Revista Mexicana de Derecho, núm. 10, México, Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM, 2008, p. 203.
[2] PÉREZ Fernández del Castillo, Bernardo, Derecho Registral, 8ª ed., México, Porrúa, 2003, pp.70-79.
[3] Tesis [A.]: Primera Sala Civil de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, libro XIII, octubre de 2012, tomo 2, p. 1216. Reg. digital 2002086.
[4] Código Civil Federal, Diario Oficial de la Federación, México, 31 de agosto de 1928, última vez reformado el 17-01-2024.
[5] Decreto No. 402/73. Periódico Oficial del Estado de Chihuahua, Chihuahua, México, 23 de marzo de 1974, última vez reformado el 17-02-2024
[6] Decreto No. 1077-2010 ll P.O. Periódico Oficial del Estado de Chihuahua No. 51, Chihuahua, México, 26 de junio de 2010, últia vez reformado el 22-02-17.
[7] Tesis [A.]: Primera Sala Civil de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, libro 13, mayo de 2022, tomo IV, p. 3504. Reg. digital 2024655.
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